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花旗再度巨额亏损对我国房贷的警示

2008-5-9 14:54:36　　来源: 新华网

最近，美国花旗银行宣布:在去年第四季度损失了98亿美元的同时，2008年度第一季继续亏损51.1亿美元。反映次贷危机继续给该行造成持续严重的经营影响。花旗集团首席执行官维克拉姆·潘迪特已经表示，计划削减该集团多达20%的成本开支，此决定可能表明，花旗可能裁减数万名员工。据美国媒介报道，目前已公布业绩的金融类公司第一季度的收益下降了62%，次按信贷危机已导致美国贝尔斯登公司倒闭，市场人士估计陆续还有金融机构宣布巨额亏损。

　　反观我国商业银行，尽管目前的形势还比较好，但随着经济发展速度放缓，特别是房地产形势出现的新情况、新问题和不确定因素增多，我国商业银行正面临重要挑战和经营风险。

　　近年来，我国房地产市场持续快速增长，房地产贷款更是一路高歌猛进，根据上海银监局发布的一份报告显示，上海中资商业银行2007年增量贷款中有27.5%投向房地产业，至2007年底上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款比重为32.2%。若计入以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。而宏观经济政策正不断紧缩，利率处于上升通道，房贷者的还款压力不断加重。我国房贷市场与美国次级抵押贷款危机具有相似的金融背景，因此必须正视房贷风险的累积效应。

　　我国房地产业高度依赖银行资金，而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款;而通过按揭贷款买房的个人，约占全部购房者总数90%，保守估计占银行贷款比例20%。如果不重视房贷的潜在风险，及时采取措施防范和化解风险，届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了，最终形成大规模金融危机。

　　目前尽管受到宏观调控政策的制约，房地产信贷业务蕴含的潜在风险仍不容忽视。一是部分房地产开发企业高负债经营导致财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生。二是房地产跌价引发市场风险。如果房价下跌20%~30%，就很可能出现理性违约的情况，而作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水，给银行带来不小的损失。三是发放房地产贷款过程中存在操作风险。部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大。四是假按揭凸现道德风险。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，个别开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。更为关键的是，最高法院一条关于房贷的司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这使得银行收回抵押房产进行拍卖增加了执行难度。

　　在流动性过剩和经济增长趋于过热的背景下，投机炒作使得房价不断上扬，通胀压力使得央行持续提升利率，这同危机爆发前的美国房地产市场情况非常类似。多次加息的累积效应正使得房贷者的还款压力不断加重，大量投资(投机)型需求意味着房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，诱发大量投机性抛盘，使得房价在大涨之后发生大跌。最重要的是，土地、房产等抵押品的估值完全随楼市的行情而来，一旦房地产进入下降通道，房地产价格甚至可能严重缩水，这种极端情况在泡沫经济破产后的日本、东亚金融危机后的我国香港地区都发生过，现在还在美国市场上演。而且中国房地产信贷没有信用分级和风险定价，假按揭和假收入资产证明并不少，信贷资产没有证券化，房地产信贷风险情况不明且风险相对集中在银行体系内。个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。如果隐性风险无法缓解，最终将酿成金融体系的灾难。

　　深圳市国土房产局发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。2006年和2007年，深圳炒房团曾在中国大地上引起一股媲美温州炒房团的热潮。随着2008年的来临，银行不断加息，CPI不断上涨，珠三角房价大幅下跌，疯狂的炒房团今日如何?据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。

　　怎样防范美国银行的经营风险在我国重演，需要出台相应的政策措施，在这方面既要防止“左倾”，更要预防“右倾”，要走“中间”路线，努力保持房地产市场的稳定和发展，才是防范金融风险的最大公约数。

　　

选稿编辑：田元圣

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